熊本の特定空家指定事例｜固定資産税6倍化と地震被害住宅のリスク

「実家を空き家のままにしていたら、固定資産税が6倍になった」──熊本県内でも実際に起きている事例です。

特に 2016年熊本地震後の被害住宅 が応急修理のまま放置され、管理不全空家 として指導・指定の対象になる事例が増えています。さらに2020年7月の球磨豪雨被害住宅、過疎が進む天草地域でも、相続後の管理放置による指定リスクが拡大しています。

この記事では、熊本県内の特定空家指定事例を整理し、指定を避けるための管理ポイントを編集部の視点で解説します。

結論：熊本は「地震被害住宅・球磨豪雨被害住宅・過疎地」が3大リスクエリア

• 熊本県内では 益城町・南阿蘇村・西原村 など被災町村、人吉市・球磨村 など豪雨被災地、天草市・水俣市 など過疎地で指定事例
• 熊本地震・球磨豪雨被害住宅 の応急修理放置が新たな指定リスクに
• 2023年12月改正法で 管理不全空家 も住宅用地特例外しの対象に（最大固定資産税6倍）
• 熊本市は 2018年度から略式代執行を複数件実施、2022年度には行政代執行も実施
• 月1回の管理サービス＋年3〜4回の草刈り が指定回避の基本

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1. 特定空家・管理不全空家とは

「空家対策特別措置法」（2015年完全施行・2023年12月改正法施行）に基づく行政指定。

特定空家

1. 倒壊など著しく保安上危険となるおそれ
2. 著しく衛生上有害となるおそれ
3. 適切な管理が行われず著しく景観を損なう
4. その他周辺の生活環境保全に不適切

熊本市は2024年3月に 「熊本市空家等対策計画（第2次計画）」（2024〜2031年度） を策定し、特定空家判断の運用を更新しています。

管理不全空家（2023年法改正で新設）

• 雑草・樹木の繁茂
• 郵便物の蓄積
• 窓ガラスの破損
• 外壁の剥落の兆候
• いずれかで指導・勧告対象、勧告で 固定資産税が最大6倍

2023年改正の主なポイント

1. 管理不全空家 区分の新設
2. 緊急時に 命令を経ずに代執行 が可能に
3. 財産管理人選任請求 制度の創設（所有者不明物件対策）
4. 空家等活用促進区域の指定制度

熊本県内では2024年度から各市町村でパトロールと指導が強化されており、管理不全空家段階で動かないと特定空家認定→勧告のスピードが早まる傾向にあります。

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2. 固定資産税6倍の仕組み

住宅用地特例とは

人が住む土地（住宅用地）は、200m²までの 小規模住宅用地 で課税標準額が 1/6、それを超える部分でも 1/3 に軽減されます。建物が空き家であっても適用されますが、特定空家・管理不全空家の 勧告 を受けると この特例が外れる のがポイントです。

6倍化の具体例

評価額	通常時	指定後
1,500万円	約3.5万円	約21万円
2,500万円	約5.8万円	約35万円
5,000万円	約11.7万円	約70万円

年間20〜70万円の負担増が、放置だけで発生します。

賦課期日の翌年から適用

勧告が出されると、翌年の1月1日（賦課期日）の課税状況に反映されます。「秋に勧告→翌春の納税通知書から6倍」というスピード感です。

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3. 熊本県内の特定空家指定事例

公開情報・自治体の報道資料をもとに、編集部が整理した県内の状況です。個別の住所・個人名は秘匿し、エリア傾向のみ紹介します。

熊本市の事例

• 2018年度から略式代執行を複数件実施（所有者を確知できない倒壊危険空き家）
• 2022年度には 行政代執行を1件実施（所有者が確知できたケース）
• 熊本市空家対策課が窓口で、特定空家措置審議会の答申を経て措置決定
• 報道資料として 「略式代執行による危険な空き家の除却の実施について」 が公表されている
• 中央区は希少、南区・北区・東区の郊外戸建て で散発的に指定

熊本地震被害住宅の事例

• 益城町・南阿蘇村・西原村・嘉島町 など被害が大きかった地域で散発的に指定
• 応急修理のまま放置 → 雨漏り進行 → 老朽化加速 → 指定の流れ
• 益城町中心部は 被災市街地復興土地区画整理事業 が2028年3月完了予定で、区画外の被災空き家が指定対象に

球磨豪雨被害地の事例

• 人吉市・球磨村・八代市坂本町 など、2020年7月豪雨で大きな被害
• 床上浸水家屋の修繕放置が指定の引き金に
• 公費解体を受けず、応急処置のままの物件がリスク

旧産業地・山間部の事例

• 水俣市・芦北町・津奈木町 など、人口減少エリア
• 相続後の管理放置が指定の引き金
• 高齢化と相続人遠方居住の組み合わせが多い

天草地域の事例

• 天草市・上天草市・苓北町 など
• 過疎化＋海風による劣化加速
• 離島も含むため自治体パトロールが追いつかない地域も

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4. 熊本地震被害住宅の特殊リスク

地震被害住宅は 通常の空き家より指定リスクが高い 特徴があります。

なぜリスクが高い？

1. 応急修理の劣化：ブルーシートは2〜3年で劣化、雨水侵入加速
2. 構造的弱体化：地震被害後の修理不足で経年劣化が早い
3. 隣家への影響：倒壊リスクが高いと近隣からの通報が早い
4. 罹災判定の存在：被害判定の記録があり、自治体が把握済み
5. 公費解体期間終了：地震直後の公費解体期限が切れ、自費解体が必要に

地震被害物件のオーナーが今すぐすべきこと

1. 建築士の被害診断（市町村補助あり）
2. 管理サービス契約 で月次写真記録
3. 修理 or 解体の方針決定
4. 補助金活用（罹災証明があると上乗せの場合あり）

詳細：熊本地震後の空き家管理 へ。

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5. 指定までの「5段階のプロセス」

Step 1：通報・調査

近隣通報や定期パトロールで自治体が把握 → 現地調査。

Step 2：助言・指導

指導書 が送付される。「○月までに改善を」。

Step 3：勧告

指導に応じない場合、勧告 → 住宅用地特例外し（翌年度から固定資産税最大6倍）。

Step 4：命令

勧告にも従わない場合、改善命令。50万円以下の過料 の対象に。

Step 5：行政代執行 / 略式代執行

• 行政代執行：所有者判明、自治体が解体・費用請求
• 略式代執行：所有者不明、自治体が解体（後日所有者判明時に費用請求可能）

→ Step 2の指導書段階で行動すれば、指定回避がほぼ可能。

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6. 実例：指定された家族の損失パターン

パターン1：地震被害住宅を放置→指定

応急修理→数年放置→自治体から指導書→改善せず→指定

• 被害判定半壊の住宅をそのままに
• ブルーシートが劣化し雨漏り進行で隣家にも影響
• 通常時 年6万円 → 指定後 年36万円
• 隣家への賠償リスクも発生

パターン2：天草の相続物件で指定

遠方相続→現地確認できず→草の繁茂→近隣通報→指定

• 関東在住の相続人
• 現地に数年間行けず、年1回の固定資産税納付のみ
• 近隣からの苦情で自治体が現地確認 → 指導書 → 改善されず指定

パターン3：熊本市の略式代執行事例

所有者不明→市が略式代執行→建物撤去

• 熊本市内の特定空家
• 所有者を確知できなかったため略式代執行
• 公告手続きを経て建物撤去
• 後日所有者判明すれば費用請求

パターン4：球磨豪雨被害住宅の放置

床上浸水→公費解体期間に未申請→自費解体できず放置→指定

• 人吉市内の被災住宅
• 罹災証明取得後、補助申請を逃した
• 床下腐食・カビが進行し管理不全空家として指導

パターン5：相続放棄でも責任が残る

相続放棄→次の相続人が引き受けず→自治体が財産管理人選任請求

• 2023年改正法で導入された制度を利用したケース
• 結局は誰かが管理責任を負うことに

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7. 指定を避ける「7つの管理ポイント」

1. 月1回以上の点検

業者契約または家族確認。写真記録 で管理証明。地震被害物件は特に屋根・基礎・配管の継続チェックが重要。

2. 年3〜4回の草刈り

熊本では 6月・8月・10月 が基本。阿蘇山麓や山間地は植生が早く、年4回必要なケースも。

3. 郵便物の回収（最低月1回）

郵便受けから溢れた状態は管理不全空家の典型サイン。月次の回収を徹底。

4. 窓ガラスの定期確認・修理

破損ガラスは即修理。台風通過後の確認は必須。

5. 外壁・屋根の年次点検

地震被害物件は月次点検。ブルーシートの劣化、瓦のずれ、外壁クラックの拡大を継続的に追跡。

6. 住民票・連絡先の最新化

指導書が確実に届く状態を維持。複数相続人がいる場合は代表者を一本化して自治体に届け出。

7. 火災保険・地震保険の継続

住宅用契約の維持。1年以上不在で「一般物件契約」化すると保険料が上昇するため、管理実態を作っておく。

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8. すでに指導書が届いたら？

即やるべき3ステップ

Step 1：自治体に連絡

「改善する意思がある」ことを伝える だけで指定までの猶予確保。

• 熊本市：空家対策課
• 益城町：都市建設課
• 各市町村の建築指導課

Step 2：管理業者と即契約

契約書のコピーを自治体に提出 で「管理開始」を証明。編集部のおすすめとしては、写真月次レポートが標準化されている すまいケア のような可視化型のサービスを選ぶと、自治体への提出資料としてもそのまま使えます。

Step 3：改善作業の実施

草刈り・郵便物回収・破損部修理を 写真記録付きで実施。改善報告書として自治体に提出。

→ 3ヶ月以内に改善 で指定回避がほぼ可能。

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9. 「指定回避コスト」vs「指定後コスト」

指定回避にかかるコスト（年）

• 月1万円の管理契約 × 12 = 12万円
• 草刈り年3回 = 4.5万円
• 修繕積立 = 5万円
• 合計：約 21.5万円 / 年

指定後の追加コスト（年）

• 固定資産税差額 = 20〜70万円
• 行政代執行リスク = 数百万円
• 近隣賠償リスク = 100万円〜

→ 指定回避は完全に 保険として割安。

5年累積比較

• 管理サービス継続：約107.5万円
• 指定→放置：固定資産税差額300万円＋代執行リスク200万円 = 約500万円
• 差額：約390万円

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10. よくある質問

Q. 熊本地震被害物件、罹災証明があると指定されにくい？

A. 直接の関係はありません。罹災判定と特定空家指定は別の制度。ただし罹災があると 解体補助の上乗せ で対応がしやすい。

Q. 管理サービス契約だけで指定回避できる？

A. 大部分はOK ですが、契約だけで実際の改善作業が伴わないと意味なし。点検レポートと改善実施記録の保持が必須。

Q. 解体する場合、補助金は使える？

A. 熊本県内ほとんどの市町村に解体補助あり。罹災証明があると加算も。詳細は 熊本の空き家補助金まとめ で。

Q. 親が亡くなり相続登記未完了の物件も指定されるの？

A. されます。現状の管理状態のみが判断基準。2024年4月から相続登記が義務化されているため、登記未了はそれ自体で過料リスクがあります。

Q. 熊本市以外、町村部の事例は？

A. 益城・西原・南阿蘇など被災町村、人吉・球磨村など豪雨被害地、天草・水俣など過疎地で指定事例あり。

Q. 略式代執行とは？

A. 所有者が確知できない場合の代執行制度。熊本市では2018年度以降複数件実施されています。所有者判明後に費用請求の対象になります。

Q. 行政代執行と略式代執行、所有者の負担は違う？

A. 基本的な費用負担は同じ（解体費＋代執行費用）。略式代執行は手続き上、公告を経て実施されます。

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11. 熊本県内市町村別「指定リスク度」

指定リスクが高い

• 益城町・南阿蘇村・西原村・嘉島町（地震被害住宅）
• 人吉市・球磨村・八代市坂本町（豪雨被災地）
• 天草市・上天草市・苓北町（過疎地）
• 水俣市・芦北町・津奈木町（高齢化）

指定リスク中程度

• 八代市・人吉市の郊外
• 熊本市南区・北区の郊外
• 玉名市・荒尾市の中山間部
• 山鹿市・菊池市の旧住宅地

指定リスク低

• 熊本市中央区・東区
• 上益城郡（熊本市近郊）
• 合志市・菊陽町の駅近

12. 「指定回避」の管理サービス活用記録

実際の管理状況を可視化することで、自治体に「管理されている」と認識してもらいやすくなります。

月次写真報告の保管

• 業者からの月次写真を 3年分以上保管
• 自治体問い合わせ時に提示可能
• クラウド保管で遠方からも提示可能

草刈り実施記録

• 年3〜4回の実施記録（業者発行）
• 領収書も保管
• ビフォーアフター写真が効果的

修繕記録

• 軽微な修繕でも記録を残す

地震被害物件の場合の追加記録

• 建築士の継続診断書
• 雨漏り・劣化箇所の写真記録
• 修繕計画書
• 罹災証明書のコピー

13. 指定された場合の「税負担シミュレーション」

益城町・築30年戸建ての場合

• 通常時の固定資産税：年5万円
• 指定後：年30万円
• 5年間の差額：125万円
• 月1万円の管理契約5年分：60万円
• 差額：65万円（管理契約の方が割安）

人吉市・築40年戸建ての場合

• 通常時：年4万円
• 指定後：年24万円
• 5年間の差額：100万円
• 月1万円管理5年分：60万円
• 差額：40万円

熊本市南区・築35年戸建ての場合

• 通常時：年8万円
• 指定後：年48万円
• 5年間の差額：200万円
• 月1万円管理5年分：60万円
• 差額：140万円

→ 管理サービスは 完全に保険として割安。

14. 指定回避の「年間スケジュール」モデル

熊本県内で空き家を保有する方への、年間管理スケジュールのモデルです。

春（3〜5月）

• 4月：固定資産税納付書チェック
• 5月：春の点検・清掃
• 5月下旬：1回目の草刈り

初夏（6〜8月）

• 6月：梅雨前の屋根・雨樋点検
• 7月：2回目の草刈り、湿気対策
• 8月：真夏の繁茂対応、3回目の草刈り（必要に応じて）

秋（9〜11月）

• 9月：台風前の準備
• 10月：4回目の草刈り、外壁点検
• 11月：冬の備え（凍結対策）

冬（12〜2月）

• 12月：水抜き（阿蘇・人吉等）
• 1月：固定資産税確認
• 2月：春に向けた準備計画

15. 「うちは特定空家になりそう」と心配な方へ

セルフチェック10項目

1. 草が伸びている（30cm以上）
2. 郵便受けに郵便物が溢れている
3. 窓ガラスが割れている
4. 屋根瓦がずれている
5. 外壁に大きなクラックがある
6. 外壁の塗装が剥がれている
7. 玄関・窓に蜘蛛の巣・ホコリ
8. 庭木が隣家に越境している
9. 動物の足跡・糞がある
10. 不法投棄を見つけた

5項目以上当てはまる なら、指定リスクが現実的。即時行動を。

地震被害物件は追加チェック5項目

1. ブルーシートが劣化・破損している
2. 屋根に雨染み・雨漏り痕がある
3. 基礎クラックが広がっている
4. 床が傾いている
5. 配管漏水の痕跡がある

16. 自治体との「交渉のコツ」

連絡を受けた直後の対応

• 即日、自治体に電話 で「改善の意思あり」を伝える
• 「いつまでに、何をするか」を具体的に提示
• 担当者の名前を控える

改善計画の提出

• 書面で改善計画書 を提出
• 草刈り・清掃・修繕の予定日と業者名を明記
• 自治体側のチェックポイントになる

改善実施後の報告

• 写真付きの改善報告書 を提出
• 業者の領収書も添付
• 「管理開始」を公式記録に残す

担当者との関係構築

• 半年に1回程度の状況報告
• 信頼関係を築いておくことで、後々の判断が緩やかに
• 担当者異動時の引き継ぎも確認

17. 指導書を受けた事例の「対応パターン」

パターン1：草刈り未実施→即実施で指定回避

6月の指導書→7月に業者契約→8月の改善報告で指定回避

• 期間：2ヶ月
• 費用：草刈り3万円＋管理契約3万円（3ヶ月分）

パターン2：建物老朽化→修繕で指定回避

指導書→建築士相談→屋根応急修理→指定回避

• 期間：3ヶ月
• 費用：応急修理20万円＋点検契約

パターン3：解体決断→補助金活用で経済的対応

指導書→解体方針決定→補助金申請→8ヶ月後に解体完了

• 期間：8ヶ月（補助金申請含む）
• 費用：解体100万円のうち補助60万円、自己負担40万円

パターン4：地震被害物件の判断

指導書→建築士再診断→公費解体期間外のため自費解体決断→補助金活用

• 期間：6ヶ月
• 費用：解体150万円のうち補助80万円、自己負担70万円

18. 熊本県内の「相談窓口」一覧

各市町村の建築指導課

• 熊本市空家対策課
• 八代市建築指導課
• 人吉市都市計画課
• 益城町都市建設課
• 南阿蘇村都市建設課
• 西原村産業建設課
• 嘉島町都市計画課
• 天草市都市計画課

県レベル

• 熊本県建築課
• 熊本県土木部
• 熊本県復興支援室（地震被災関連）

民間相談窓口

• 熊本県建築士会
• 熊本県司法書士会
• NPOの空き家相談

早期相談の重要性

• 指導書を受ける 前 の相談が最も効果的
• 自治体は「相談する所有者」に対して柔軟
• 月1回程度の状況報告で関係構築

19. 2023年改正法と熊本県の運用

県内市町村の対応状況

• 熊本市は2024年3月に 第2次空家等対策計画 を策定（2024〜2031年度）
• 益城町・南阿蘇村など被災町村は地震被害住宅向けの独自ガイドラインを併用
• 県は市町村向けの判断基準案を公表

管理不全空家のパトロール強化

• 2024年度から各市町村でパトロール強化
• 草の繁茂・郵便物蓄積・窓破損が見逃されにくくなった
• 通報受付窓口が整備されている

緊急代執行の運用

• 台風・大雨前後の差し迫った状況では、命令を経ずに代執行可能に
• 阿蘇地域・球磨地域では災害時のリスクが特に高い

まとめ：熊本で空き家を持つなら「指定リスク」最重要視

熊本県内、特に 地震被害住宅・球磨豪雨被害地・過疎地 では特定空家・管理不全空家指定のリスクが現実的。2023年改正法で管理不全空家段階から固定資産税6倍化のリスクが生まれた今、月1万円前後の管理サービスは、年数十万円の固定資産税増額リスクへの保険として合理的です。

すでに指導書が届いた方は、自治体の建築指導課へ事前相談 を。並行して 熊本の空き家管理業者を徹底比較 で管理サービス検討を。

特定空家全般は 特定空家に指定されると固定資産税が6倍に、地震被害住宅の管理は 熊本地震後の空き家管理 へ。