宮崎の特定空家指定事例｜固定資産税6倍化と中山間地・台風被害のリスク

「実家を空き家のままにしていたら、固定資産税が6倍に」──宮崎県内でも実際に起きている事例です。

特に 県南（日南・串間）・中山間地（高千穂・椎葉・諸塚・西米良） などの過疎地、台風被害を受けた県南・県北沿岸エリア で指定事例や代執行が発生しています。宮崎県は 「その他住宅（長期不在・取り壊し予定）」 の比率が全国でも高く、空き家対策の優先度が高い県です。

この記事では、宮崎県内の特定空家指定事例を整理し、指定を避けるための管理ポイントを編集部の視点で解説します。

結論：宮崎は「過疎地・中山間地・台風被害エリア」が3大リスクエリア

• 宮崎県内では 県南・中山間地・西諸 で指定事例
• 台風被害住宅 が放置されると屋根損傷から指定されやすい
• 椎葉・諸塚・西米良 などの中山間地は通報経路が遅く、気付かないうちに指定されるリスクも
• 2023年12月改正法で 管理不全空家 も住宅用地特例外しの対象に（最大固定資産税6倍）
• 月1回の管理サービス＋年4〜6回の草刈り＋台風後点検 が指定回避の基本

1. 特定空家・管理不全空家とは

「空家対策特別措置法」（2015年完全施行・2023年12月改正法施行）に基づく行政指定。

特定空家

1. 倒壊など著しく保安上危険となるおそれ
2. 著しく衛生上有害となるおそれ
3. 適切な管理が行われず著しく景観を損なう
4. その他周辺の生活環境保全に不適切

宮崎市は 「空き家対策計画」 を整備し、特定空家への対応指針を運用しています。県も「空き家の適正管理について」のガイドラインを公表しています。

管理不全空家（2023年新設）

• 雑草・樹木の繁茂
• 郵便物の蓄積
• 窓ガラスの破損
• 外壁の剥落の兆候
• 指導・勧告で 固定資産税が最大6倍

2023年改正の主なポイント

1. 管理不全空家 区分の新設
2. 緊急時の 命令を経ない代執行 が可能に
3. 財産管理人選任請求 制度（所有者不明物件対策）
4. 空家等活用促進区域の指定制度

宮崎市の独自取組

宮崎市は 「老朽危険空き家除却事業」 を整備しており、危険物件への対応制度を運用しています。中山間地町村も県の連携で管理不全空家への独自対応を進めています。

2. 固定資産税6倍の仕組み

住宅用地特例

人が住む土地（住宅用地）は200m²までの 小規模住宅用地 で課税標準額が 1/6、それを超える部分でも 1/3 に軽減。建物が空き家であっても適用されますが、特定空家・管理不全空家として 勧告 を受けると外れます。

6倍化の具体例

評価額	通常時	指定後
1,000万円	約2.3万円	約14万円
2,000万円	約4.7万円	約28万円
3,500万円	約8.2万円	約49万円

翌年度から課税が変わる

勧告が出されると翌年1月1日の賦課期日基準で課税が変わります。「秋の勧告→翌春の納税通知書から6倍」というスピード感です。

3. 宮崎県内の特定空家指定事例

公開情報・自治体公告をもとに編集部が整理。個別の住所・個人名は秘匿し、エリア傾向のみ紹介します。

宮崎市の事例

• 中心部は希少
• 清武・佐土原の郊外戸建て で散発的に指定
• 台風被害による屋根損傷 からの劣化加速が背景にあるケースも

都城・北諸県の事例

• 平野部の戸建てが中心
• 過疎エリアで散発的指定
• 鹿児島県境の山間部は業者出張困難

延岡・日向（県北）の事例

• 工業地帯周辺の戸建て
• 日向灘地震後の 構造損傷未修繕物件 の指定リスク
• 沿岸の塩害劣化物件も対象

日南・串間（県南）の事例

• 過疎化の進行で指定多
• 台風直撃エリア で屋根被害放置物件
• 海沿いの塩害＋台風被害物件

西諸（小林・えびの）の事例

• 中山間地で散発
• 新燃岳火山灰の影響を受けた屋根損傷物件

西臼杵・東臼杵（高千穂・椎葉・諸塚・西米良）の事例

• 過疎進行で指定多
• 古民家の構造劣化
• 山林一体型物件で 境界不明・所有者不明 のケース

4. 特定空家指定のプロセス

Step 1：通報・実態調査

• 近隣住民からの通報
• 自治会経由
• 自治体担当者の現地確認

Step 2：助言・指導

• 所有者への通知
• 改善期限の設定
• 写真記録の蓄積

Step 3：勧告

• 助言・指導で改善されない場合
• 住宅用地特例外し の対象に
• 翌年度から固定資産税6倍

Step 4：命令

• 勧告で改善されない場合
• 罰則対象（過料50万円）
• 公示

Step 5：行政代執行

• 命令で改善されない場合
• 自治体が解体実施
• 費用は所有者請求（強制徴収）

5. 宮崎で指定されやすい物件の特徴

外観的特徴

• 雑草が 腰丈以上 に繁茂
• ブルーシートが 数年放置
• 窓ガラスの破損
• 外壁の剥落
• 屋根瓦の落下

立地的特徴

• 県南・中山間地の過疎地
• 道路に面した目立つ位置
• 隣家との距離が近い

所有者的特徴

• 県外居住で訪問頻度低い
• 高齢で管理困難
• 数次相続未整理 で所有者不明状態
• 連絡先不明

6. 編集部の見解：「現況の可視化」が最初の指定回避策

宮崎の中山間地・県南過疎地物件は、所有者が県外居住で 「気付いた時には指定」 というケースが多発します。指定回避の第一歩は、月次の現況把握 です。

• 雑草の繁茂状況
• 屋根・外壁の損傷
• 台風後の被害
• 近隣からの苦情リスク

これらを月1回の写真・動画レポートで把握しておけば、近隣からの通報や自治体からの指導前に対処できます。

編集部が把握する範囲では、九州エリアで空き家管理を手がける民間サービスのうち、すまいケア は月1回の巡回・通気・写真付きレポートを月額制で提供しており、宮崎県内の主要エリアに対応しています。中山間地については各市町村のシルバー人材センターや地元事業者との併用が現実的ですが、「指定を未然に防ぐ」段階での選択肢として、平野部側の物件には参考になるでしょう。

7. 指定された場合の対応

助言・指導段階

• 3〜6ヶ月以内に改善 で勧告回避
• 草刈り・修繕で対応可能なケース
• 自治体担当者との関係構築重要

勧告段階

• 翌年度から固定資産税6倍
• 早急な改善対応で命令回避
• 解体・売却・大規模修繕の判断

命令段階

• 罰則対象
• 強制力ある対応
• 代執行は数か月以内

行政代執行後

• 解体費用の請求
• 強制徴収（給与差押等）
• 自己破産検討するケースも

8. 指定回避の具体策

基本対策

• 月1回の管理サービス契約
• 年4〜6回の草刈り（中山間地は年5〜6回）
• 台風後の臨時点検
• 屋根・外壁の年1回の専門確認

中山間地物件の対策

• 地元便利屋＋写真動画サービスの併用
• 自治会長との関係構築
• 月次レポートで状態記録

沿岸物件の対策

• 塩害対策塗装
• 台風前後の対応
• 雨樋・屋根の定期確認

古民家の対策

• 茅葺き・瓦の専門業者
• 景観配慮の維持
• 観光活用の検討

9. 中山間地特有の指定リスク

椎葉・諸塚・西米良の現実

• 業者選択肢が限定的
• 道路状況による訪問制限
• 数次相続で所有者不明化

高千穂・五ヶ瀬の現実

• 世界農業遺産地域
• 観光地としての景観維持
• 古民家の保全課題

中山間地の指定回避策

• 地元便利屋・シルバー人材センター活用
• 月次写真レポートサービス
• 自治会との連携

10. 沿岸物件特有の指定リスク

県南（日南・串間）の現実

• 台風直撃頻度全国上位
• 塩害＋強風被害
• 過疎化進行

県北（延岡・日向）の現実

• 日向灘地震リスク
• 工業地帯の周辺
• 港町の塩害

沿岸物件の指定回避策

• 月2回点検プラン
• 塩害対策塗装
• 台風保険・地震保険

11. 解体補助金活用での指定回避

補助金活用パターン

• 老朽危険空き家除却補助：30〜100万円
• 中山間地優遇加算
• 過疎地優先補助

解体後の選択肢

• 売却（更地）
• 駐車場経営
• 太陽光発電
• 農地転用

→ 詳細は 宮崎の空き家補助金まとめ へ。

12. 特定空家指定の「逆指定」事例

救済された事例

• 月次管理サービス導入で改善
• 自治体担当者との対話で猶予
• 解体補助金活用で対応

救済されなかった事例

• 連絡不通で指定→勧告→命令
• 数次相続未整理で代執行
• 海外居住で対応困難

13. よくある質問

Q. 指定されたら必ず固定資産税6倍？

A. 勧告段階から外れる。助言・指導段階での改善なら6倍化回避。

Q. 県外居住でも指定される？

A. 居住地に関係なく指定される。県外居住者ほど通報経路が遅く気付きにくい。

Q. 代執行費用を払えない場合は？

A. 給与差押・財産差押 等の強制徴収。自己破産検討するケースも。

Q. 数次相続で所有者不明の場合は？

A. 2023年改正で 財産管理人選任請求 制度導入。自治体が裁判所申立。

Q. 中山間地の古民家、必ず指定されるリスク？

A. 状態次第。月次管理＋年4〜6回草刈り＋自治会との連携で回避可能。

Q. 台風被害物件、放置していたら指定？

A. 3年以上放置でリスク大。台風後3か月以内の修繕＋ブルーシートで一旦対応。

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14. 用語集

• 特定空家：空家対策特別措置法に基づく行政指定
• 管理不全空家：2023年改正で新設、勧告で固定資産税6倍
• 住宅用地特例：住宅用地の固定資産税軽減措置
• 代執行：行政が所有者に代わって解体・撤去
• 強制徴収：給与・財産差押による費用回収
• 数次相続：複数世代にわたる相続が累積
• 財産管理人選任請求：所有者不明物件への裁判所申立

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15. 指定回避の年間スケジュール

春（3〜5月）

• 草刈り開始
• 屋根・外壁の点検

初夏（6〜8月）

• 草刈り頻度UP
• 台風前点検

秋（9〜11月）

• 台風後点検必須
• 草刈り最終回

冬（12〜2月）

• 月次点検継続
• 雪・凍結対策（中山間地）

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まとめ：宮崎の特定空家指定は「中山間地・沿岸・過疎地」の3大リスクエリア

宮崎の特定空家指定は、県南過疎地・中山間地・沿岸エリア で発生しやすく、台風被害放置・日向灘地震被害放置・古民家放置が指定の引き金になります。月次管理サービス＋年4〜6回の草刈り＋台風後点検という基本対応で、ほぼ確実に指定回避できます。

ポイントを再掲します。

• 2023年12月改正で 管理不全空家 も住宅用地特例外しの対象
• 勧告段階で 固定資産税最大6倍
• 県外居住者ほど通報経路が遅く気付きにくい
• 月次管理＋現況の可視化が最大の防衛策
• 代執行費用は 強制徴収 のリスク

管理サービスは 【完全ガイド】宮崎の空き家管理、解体は 宮崎の空き家解体費用相場 をご覧ください。